Decadenza da agevolazioni fiscali e responsabilità solidale del venditore per imposta di registro

Di Simone Ghinassi -

(Cass.sez.trib., 30 novembre 2016, n. 24400)

L’art. 57, quarto comma, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 dispone: “L’imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa”.

La fattispecie tipica di applicabilità di detta norma è quella di decadenza da agevolazioni fiscali imputabile ad una dichiarazione non veritiera resa dall’acquirente nell’atto soggetto a tassazione od in un suo comportamento successivo all’atto stesso.

Non vi è dubbio invero che in tal caso si tratta di imposta “complementare”, in quanto percepita successivamente alla registrazione (pertanto non principale) e non avente funzione di correggere errori di liquidazione da parte dell’ufficio (pertanto non suppletiva).

Maggiori dubbi e problemi pone invece il requisito della “imputabilità” ad uno solo dei contraenti del fatto che dà luogo al recupero d’imposta. La sentenza in esame si è pronunciata su un’ipotesi riferibile alla prima delle due situazioni tipiche sopra richiamate: la dichiarazione in atto non veritiera da parte dell’acquirente in ordine alla sussistenza dei requisiti “prima casa” (art. 1, nota 2 bis, tariffa all. A D.P.R. 131/1986).

Come è noto, in tema di agevolazioni prima casa, sussistono vari requisiti cui il legislatore subordina il beneficio fiscale, taluni collegati a dati oggettivi, talaltri a comportamenti dell’acquirente successivi all’atto:

  • tra i primi, la caratteristica non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 (fino al 31 dicembre 2013) o in base alla categoria catastale, con esclusione di quelle A/1, A/8 e A/9 (dal 1 gennaio 2014); la non possidenza in via esclusiva di unità abitative nel Comune; la non possidenza in tutto il territorio nazionale di quote immobiliari acquistate usufruendo delle agevolazioni “prima casa”; la residenza o lo svolgimento della propria attività nel Comune di acquisto;
  • tra i secondi, alternativa alla residenza, la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto.

Orbene, non vi è dubbio che in quest’ultimo caso si rientri senz’altro nell’ambito applicativo della norma, costituendo palesemente la mancata fissazione della residenza nel Comune di acquisto “fatto imputabile” al solo acquirente.

Nelle altre ipotesi la questione è più delicata, non solo perché, come evidenziato, si tratta di elementi oggettivi e pertanto in astratto valutabili anche dal venditore, ma anche perché talora il legislatore ha previsto una dichiarazione esplicita in atto da parte dell’acquirente, talaltra, come nel caso dei requisiti “non di lusso” dell’abitazione e della residenza o attività lavorativa, sembra che la norma si riferisca alla oggettiva esistenza del requisito stesso, a prescindere da una espressa dichiarazione da parte di colui che richiede l’agevolazione.

Orbene, mentre quanto all’ipotesi di dichiarazione non veritiera non sembrano sussistere dubbi sull’imputabilità del fatto al solo acquirente-dichiarante e, pertanto, sulla piena operatività del principio posto nell’art. 57, quarto comma, D.P.R. 131/1986, nell’altra ipotesi potrebbe sostenersi che sussista un onere di controllo da parte del venditore in ordine alla sussistenza di detto requisito oggettivo.

In tal senso appare orientata la giurisprudenza in esame, sulla base dell’argomentazione che la decadenza non è qui “imputabile in via esclusiva ad un determinato comportamento dell’acquirente (come avrebbe potuto essere una eventuale sua dichiarazione mendace sulla sussistenza dei presupposti del trattamento agevolato)”.

Nello stesso ordine di idee una pronuncia di poco precedente (Cass. sez. V civ., 23 novembre 2016, n. 23856) ha applicato lo stesso principio all’ipotesi di verifica di insussistenza di un requisito per poter accedere alle agevolazioni all’epoca applicabili per acquisto di terreni inseriti in piani urbanistici particolareggiati (art. 33, terzo comma, legge 23 dicembre 2000, n. 388). Non si è cioè ritenuto sufficiente, al fine di escludere la responsabilità del venditore, il fatto che la richiesta agevolativa fosse stata effettuata dall’acquirente e fosse quindi in tal senso “imputabile” solo allo stesso.

La tesi appare criticabile sotto un duplice ordine di profili. In primo luogo, appare eccessivo estendere all’altro contraente un onere di diligenza che giunga fino al controllo dell’esistenza di tutti i requisiti fiscali cui la legge subordina il riconoscimento delle agevolazioni fiscali richieste dall’acquirente. Si pensi al riguardo che in quest’ottica il venditore si troverebbe nel dilemma di rifiutare la sottoscrizione dell’atto, esponendosi a responsabilità per inadempimento contrattuale, o di sottoscriverlo, esponendosi alla potenziale azione di recupero da parte dell’amministrazione finanziaria.

Inoltre alcuni di detti requisiti, ancorchè astrattamente oggettivi, sono difficilmente valutabili e verificabili dalla controparte: si pensi alla residenza o, ancor più, al luogo di svolgimento dell’attività lavorativa dell’acquirente in tema di agevolazioni “prima casa”.

Sotto un secondo profilo nella stessa motivazione è la stessa Suprema Corte a citare un proprio recente precedente (Cass. sez. V civ., 24 giugno 2016, n. 13141) cui asserisce di uniformarsi, nel quale è stata riconosciuta l’applicabilità dell’art. 57, quarto comma, D.P.R. 131/1986        (e pertanto l’esclusione del venditore da responsabilità solidale), per il fatto che l’esistenza dei requisiti “non di lusso” era stata oggetto di una (ancorchè non espressamente richiesta dalla norma) esplicita dichiarazione dell’acquirente, rilevatasi poi non veritiera.

Sembrerebbe pertanto che, ad avviso della Cassazione, anche con riferimento ai requisiti sopra definiti “oggettivi”, ove il richiedente l’agevolazione ne abbia fatto oggetto di una specifica dichiarazione, come del resto spesso avviene nella prassi, cessi l’onere di controllo da parte del venditore.

Non vi è chi non veda come, in tal modo, l’applicabilità o meno della norma venga fatto dipendere da un evento accidentale e comunque estraneo alla sfera volitiva dei contraenti, quale è la formulazione che il notaio rogante abbia inserito nel contratto in ordine alla richiesta di agevolazioni. Ovvero se lo stesso abbia o meno incluso nella formula utilizzata una specifica dichiarazione di sussistenza dei requisiti di legge, quale in particolare, riferendosi all’esempio che sempre ha dato luogo ad un nutrito contenzioso, delle caratteristiche non di lusso dell’immobile acquistato.

Più ragionevole appare quindi un’interpretazione che, anche sulla base delle regole di comune esperienza delle trattative contrattuali, riconosca in via generale una assoluta libertà e, conseguentemente, responsabilità della parte che richiede un’agevolazione in ordine alla richiesta e verifica di sussistenza dei requisiti relativi; con il necessario corollario che il sopravvenuto accertamento in ordina alla verifica dell’assenza di taluni di detti requisiti non possa che ritenersi “fatto imputabile” alla medesima, cui incomberà in via esclusiva la responsabilità per il recupero dell’imposta di registro ai sensi dell’art. 57, quarto comma, D.P.R. 131/1986.

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