Fiscalità immobiliare: lo strano caso dei requisiti “patrimoniali” per l’agevolazione “prima casa”

Di Stefania Boffano -

(Commento alla risposta a Interpello Agenzia delle Entrate, 11 settembre 2019, n. 378)

1. Nella risposta all’interpello n. 378 dell’11 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha negato l’“agevolazione prima casa” all’acquirente proprietario di un altro immobile nello stesso Comune, acquistato senza fruire delle agevolazioni fiscali, e dato in locazione.

Tale agevolazione, per quanto concerne l’imposta di registro, è disciplinata dalla nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 e consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento ( e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50 ciascuna) per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:

  • l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

La disposizione in esame accorda un regime agevolato nella compravendita di immobili in presenza di tre condizioni: la particolare classificazione catastale dell’immobile, l’ubicazione del fabbricato nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora, la situazione patrimoniale dell’acquirente.

Del tutto irrilevante, invece, è la verifica del “concreto utilizzo” che viene fatto dell’immobile, sia con riferimento alle case che il contribuente già possiede, sia in relazione alla casa che intende acquistare. L’agevolazione infatti, come non è vincolata al fatto che l’immobile acquistato diventi abitazione principale dell’acquirente, così non è vincolata al fatto che la casa già posseduta sia o meno utilizzata (o goduta) dallo stesso. Tant’è che l’agevolazione viene concessa anche se l’acquirente dovesse continuare ad abitare nella casa pre-posseduta situata in un altro Comune e presso cui mantiene la residenza.

Per quanto concerne i requisiti di natura patrimoniale la norma pone una distinzione tra le case di abitazione acquistate con le agevolazioni e quelle acquistate senza. Per le prime, oltre al fatto che possono trovarsi in tutto il territorio nazionale, occorre che l’acquirente non sia titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà. Per le seconde invece, oltre al fatto che si tratta solo di quelle ubicate nello stesso Comune in cui si intende acquistare, vengono richiamati i diritti reali di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, ma non quello di nuda proprietà. Ciò porta a ritenere che, nel caso di immobili pre-acquistati senza le agevolazioni nello stesso Comune, il legislatore, escludendo la nuda proprietà, abbia voluto ricomprendere solo quelli di cui l’acquirente ha il possesso.

La norma infine non contiene un riferimento esplicito all’”idoneità” o meno ad uso abitativo dell’immobile pre-posseduto, limitandosi a definirlo “casa di abitazione”, senza aggiungere altri elementi per qualificare tale “pre-possidenza”, con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della casa o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell’acquirente. Solo in un breve lasso temporale, la formulazione della norma prevedeva che il fabbricato de quo fosse “idoneo ad abitazione”. Tale dizione, introdotta dal D.L. n. 16 del 1993, fu nuovamente espunta pochi anni dopo dall’art. 3 comma 131 della legge 549/1995.

Su questo ultimo punto si possono aprire due scenari interpretativi: a) ritenere che l’idoneità non rilevi, dato il tenore letterale della norma; b) ritenere che l’idoneità rilevi, in quanto implicita nella nozione di “casa di abitazione”.

Ad avviso di chi scrive, se si aderisce alla tesi dell’irrilevanza del concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile, è agevole optare per la prima interpretazione. Se infatti la norma non richiede la verifica del concreto utilizzo che ne viene fatto, è giocoforza dedurre che è parimenti irrilevante la verifica della idoneità o meno dell’immobile alle esigenze abitative del richiedente.

Se invece si accede alla seconda interpretazione, occorre verificare se tale requisito debba essere circoscritto solo a casi di “inidoneità oggettiva” o possa essere esteso anche a casi di “inidoneità soggettiva”. A parere della scrivente, se si accede a tale interpretazione non vi è alcun motivo per distinguere tra i diversi casi di inidoneità che si possono presentare nella pratica.

2. Il caso risolto nel parere in esame riguarda una situazione di indisponibilità “oggettiva” ad esigenze abitative dell’immobile pre-posseduto. Si tratta infatti di un immobile che non può essere abitato dall’istante, dato che è locato a terzi.

L’iter argomentativo sviluppato dall’Agenzia per negare, nel caso di specie, il beneficio, si dipana nel seguente modo. In primo luogo si rimarca che, dato il riferimento contenuto nella normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione”, l’agevolazione debba essere esclusa nel caso di possesso di un immobile ad uso abitativo, e che sia del tutto irrilevante, perché non richiesta dalla norma, la verifica del “concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto, né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione, né con riferimento all’immobile che si intende acquistare” (a supporto di tale tesi l’Agenzia richiama l’orientamento in precedenza già espresso nella Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 e nella Circolare del Ministero delle Finanze n. 1 del 2 marzo 1994).

Tuttavia, prosegue l’Agenzia, dato che la titolarità dei diritti enunciati nella Nota II-bis riguarda “case di abitazione”, va ulteriormente considerata l’idoneità “oggettiva” dell’immobile al soddisfacimento di esigenze abitative, nel qual caso l’agevolazione compete (a favore di tale assunto il parere richiama due precedenti, la Risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 e la Risoluzione n. 107 del 1 agosto 2017, in cui viene portato come esempio di inidoneità oggettiva, l’inagibilità dell’immobile).

Altro caso in cui l’agevolazione compete è, secondo l’Agenzia, quello in cui l’acquirente sia titolare del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune, come già affermato in precedenti documenti di prassi (Circolare del 12 agosto 2005 n. 38/E par. 2.2 e Circolare del 29 maggio 2013 n.18/E par. 3.11.3). La ragione in tal caso risiede nel fatto che il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile (cfr. sul punto la Circolare n. 1/E del 2 marzo 1994, capitolo I, paragrafo 4, punto 6).

Fatte queste premesse, l’Agenzia nel parere in esame nega l’agevolazione al titolare di immobile dato in locazione perché l’indisponibilità “giuridica”, che gli deriva dalla stipula del contratto di locazione, ha carattere meramente temporaneo e comunque dipende dalla volontà del soggetto.

3. Tutto ciò premesso, va ora evidenziato che l’Agenzia, nel parere in esame, segue un ragionamento contraddittorio e poco coerente.

Da un lato, infatti, rimarca l’irrilevanza del “concreto utilizzo” dell’immobile posseduto, ma da ciò non fa discendere l’altrettanta irrilevanza dell’inidoneità dell’immobile ad usi abitativi.

Dall’altro, in modo del tutto arbitrario, riconosce come circostanze esimenti, in grado di rendere applicabile l’agevolazione, solo due specifiche situazioni: i) quella della “inidoneità oggettiva” in senso fisico/strutturale dell’immobile e ii) quella della mera titolarità della “nuda proprietà”, in quanto in tale caso mancherebbe il “possesso” del bene.

La scelta dell’Agenzia di riconoscere i soli casi di “inidoneità oggettiva”, benchè non condivisibile, dovrebbe tuttavia portare l’Agenzia a ritenere applicabile l’agevolazione anche nel caso di specie, in cui l’acquirente, per effetto dell’indisponibilità “giuridica” che gli deriva dalla stipula del contratto di locazione, si trova in un caso di “inidoneità oggettiva”. E’ vero che l’indisponibilità dipende in tal caso anche dalla volontà del soggetto, ma altrettanto accade nel caso di un immobile “inagibile” per fattori fisici o strutturali, la cui ristrutturazione dipende altresì dalla volontà del soggetto.

Anche il riconoscimento del caso di “nuda proprietà”, dovuto al fatto che mancherebbe il “possesso” del bene, dovrebbe portare l’Agenzia a riconoscere l’agevolazione nel caso di specie, in cui, per effetto del contratto di locazione, si verifica lo spossessamento. Né può rilevare la diversa natura del contratto (ad effetti reali il primo, personali il secondo) perché il requisito da accertare in questi casi non è la natura del vincolo, ma il mancato godimento dell’immobile.

Né è obiettabile che il vincolo giuridico derivante dal contratto di locazione sia per sua natura temporaneo. La necessità abitativa, invero, deve essere valutata con riferimento alla data della stipula del contratto di acquisto dell’immobile in relazione al quale si chiede di essere ammesso all’agevolazione “prima casa”, per cui se a quella data l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente (e, pertanto, anche concretamente) indisponibile, esso sarà conseguentemente inidoneo a soddisfare le effettive esigenze abitative del proprietario, e ciò -in ragione dei vincoli contrattuali- per un periodo anche molto rilevante.

4. Resta da verificare la posizione della giurisprudenza. In materia si è consolidato un orientamento di legittimità teso a valorizzare il concetto di “idoneità ad esigenze abitative”, sia nei casi in cui, come si è detto, tale requisito “ratione temporis” era espresso dalla normativa (Cass. nn. 11564/06, 17938/03, 10935/03, 6492/03, 2418/03), sia nei casi in cui la disciplina applicabile non lo menzionava, ritenendo che il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della “idoneità”, con la conseguenza che, se la casa “pre-posseduta” non è “idonea ad abitazione”, la sua presenza non impedisce l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto (Cass. nn. 18128/2009, 100/2010, 19989/2018).

Conforta detta interpretazione anche una pronuncia della Corte Costituzionale ( C. Cost. Ord. n. 203 del 22.06.2011) che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lett. b) del n. 1) della nota 2-bis dell’art. 1, tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 – come modificata dalla L. n. 549 del 1995- ha richiamato la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009) e ha affermato che la intervenuta   sostituzione   nella   legge   sulla   “prima   casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

Pertanto, secondo tale indirizzo giurisprudenziale, l’agevolazione compete quando l’immobile sia inidoneo ad esigenze abitative, sia per per ragioni oggettive, sia per ragioni soggettive. Tra queste ultime ad esempio sono state individuate le ipotesi di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del richiedente e della famiglia, oppure di un alloggio che risulti troppo lontano dal luogo di lavoro.

La giurisprudenza più recente riconosce altresì che l’inidoneità oggettiva può derivare non solo da impedimenti fisici o strutturali dell’immobile, ma anche da vincoli di natura giuridica quali per l’appunto l’altrui godimento derivante da un contratto di locazione (Cass. nn. 2565/2018; 19989/2018).

Vi è tuttavia una parte della giurisprudenza che, facendo leva sull’espunzione del requisito dell’”idoneità” dalle norme di legge, ritiene che non assuma (più) rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Secondo tale orientamento la mera titolarità di un immobile che, dalle risultanze catastali, risulti ad uso abitativo, preclude tout court il godimento dell’agevolazione (Cass. 25646/2015; Cass. 25521/2016).

5. Nel caso di specie, si assiste pertanto ad un contrasto interpretativo tra l’Agenzia (sfavorevole alla fruizione del beneficio) e una parte –anche recente- della giurisprudenza (favorevole al beneficio). Un tale scenario interpretativo, foriero di una grave e oggettiva condizione di incertezza, necessita di essere risolto.

A mio parere, l’interpretazione più corretta, come sopra già argomentato, è quella di ritenere espunto dall’ordinamento il concetto di “idoneità” e che quindi non rilevi né la inidoneità oggettiva, né tantomeno la inidoneità soggettiva dell’immobile pre-posseduto nello stesso Comune.

Qualora si acceda invece all’interpretazione che ritiene rilevante il requisito di “idoneità”, non si ha alcun motivo di circoscrivere la rilevanza solo ad alcuni casi di inidoneità oggettiva (quelli fisici/strutturali, negandola ai casi di indisponibilità giuridica), né di negarla tout court ai casi di inidoneità soggettiva, come invece sostiene l’Agenzia.

Inoltre, se ai fini del godimento dell’agevolazione viene ritenuto rilevante lo spossessamento del bene, ciò deve essere riconosciuto indipendentemente dalla natura, reale o personale, del vincolo giuridico adottato.

 

BIBLIOGRAFIA ESSENZIALE

Busani A., La proprietà di immobili locati non osta all’acquisto agevolato della “prima casa” in “Corriere Tributario” n. 44 del 2018, pag. 3406

Busani, L’agevolazione per l’acquisto della“prima casa”, Milano, 2015

Lupi, “Acquisto prima casa: le agevolazioni di Cimabue”, in Rass. trib., 1994, pag. 307

Ristauri, “L”idoneità abitativa”al fine dei requisiti ‘prima casa’”, in il fisco, n. 5/2007, pag. 748

Ianniello, “‘Prima casa’ agevolata se quella già posseduta non soddisfa il contribuente”; in GT- Riv. giur. trib., n. 4/2010, pag. 318

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